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Shopping Center
Shopping Center sind aus meiner Sicht die spannendste Assetklasse auf dem Markt. Gerade erlebt dieser Immobilientyp allerdings herausfordernde Zeiten. Digitalisierung, Veränderungen im Konsumverhalten, Konzentration im Handel, Overstoring. Viele Faktoren beeinträchtigen die positive Entwicklung des komplexen Systems "Shopping Center". Nicht zuletzt der Druck von Investoren- und Halterseite zur Ergänzung alternativer Nutzungsformen wie Hotels, Büros, Wohnungen und Praxen, um Center zu Stadtquartieren zu erweitern und damit die Risikostruktur zu verbessern, was die Komplexität der Anforderungen an Konzept und Betrieb exponentiell erhöht.
Lange überfällige Veränderungen von Konzepten und Mieterbesatz werden immer unausweichlicher. Entwicklungen, die man auf dem US-Markt schon vor 10 Jahren beobachten konnte, erreichen Deutschland und Europa.
Es braucht Erfahrung, um die richtigen Antworten auf die vielen Herausforderungen zu finden und ein Shopping Center fit für die Zukunft zu machen. Dabei warne ich davor, blind auf Modeerscheinungen wie "mehr Food" oder "Mixed Use" zu setzen. Kein Standort ist wie der andere und der komplexe Mix aus Lage, Größe, Zuschnitt des Grundstücks, Marktdaten, Wettbewerb und baurechtlichem Rahmen erlaubt keine Pauschalrezepte. Nicht zuletzt ist es wichtig, wie "das Geld des Investors tickt", d.h. welche Ziele der Eigentümer der Immobilie verfolgt.
Nur, wenn man diese vielen Faktoren bei der Konzeptentwicklung beachtet, ist mehr als nur ein Achtungserfolg möglich.
Durch 34 Jahre Markterfahrung weiß ich nicht nur, wo ich genauer hinsehen muss, um ein Shopping Center zu optimieren, sondern kenne auch schon viele der möglichen Lösungsansätze.
Fachmarkt Center
Fachmarkt Center sind derzeit beliebt bei Investoren und Bestandshaltern. Das liegt zum Einen daran, dass diese Assets weniger komplex und dadurch einfacher zu verstehen und zu handhaben sind, als Shopping Center. Zum Anderen verfügen sie meist über einen Lebensmittel-Ankermieter und bedienen überwiegend den kurzfristigen Bedarf. Das verschafft ihnen Vorteile gegenüber Shopping Centern, auch wegen der sich auf andere Warengruppen konzentrierende Digitalisierung des Handels.
Kritischer ist dagegen die Situation bei der in den letzten Jahren stark gewachsenen Anzahl der Hybrid Center, einer populäre Mischform, die sich durch eine bauliche Aufwertung und die Ergänzung von typischen Shopping Center Mietern in Fachmarkt Centern definiert.
Die verlockende Ertragsverbesserung wird mit zusätzlichen Risiken erkauft, die dem Fachmarkt Center ansonsten fremd sind. So steigt der Bedarf an aktivem Management und die Sensibilität bei Veränderung des Konsumverhaltens. Es bedarf mehr Fachwissen und Erfahrung zur Optimierung der Performance dieser Objekte.
Über die bloße Sicherung des Status Quo hinaus schlummern bei vielen Fachmarkt Centern zusätzliche Ertragspotentiale, die sich aus möglichen Erweiterungen oder konzeptionellen Anpassungen an veränderte Marktbedingungen ergeben. Durch meine Erfahrung bin ich in der Lage, solche Potentiale zu erkennen und zu heben.
